МУЛЬТИДОМ. Вся недвижимость Крыма

ПОИСК




Ипотека

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (20)


Новости агентства
04.02.2018
Минстрой разработал законопроект о налоговом вычете для арендаторов квартир. Получить его смогут только обладатели долгосрочных договоров найма помещений. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
04.02.2018
Программа субсидирования ипотеки для граждан, имеющих детей, только набирает обороты. Несмотря на то, что банки пока фиксируют единичные сделки, эксперты уверены, что продукт получит клиентский приоритет в 2018 году.
03.02.2018
Рейтинг топ-20 регионов России с самыми высокими ценами в строящихся домах составили аналитики ЦИАН.
MyRealty
База объявлений недвижимости Украины


Приобретение и использование отдельно стоящего здания под
культурно-развлекательный центр. Севастополь. Омега.

Предлагается к продаже уникальное двухэтажное помещение в парковой зоне бухты Омега (город Севастополь), данная зона является центром отдыха и развлечений многочисленных туристов и севастопольцев, как в дневное, так и в ночное время. Объект находится в современном архитектурном комплексе культурно-развлекательных сооружений на новой городской набережной:

Общая площадь 420 кв.м. с прилегающим участком земли 0,15 га. Помещение и прилегающую территорию можно использовать под бар, ресторан, торгово-развлекательный комплекс. К зданию подведены все коммуникации, имеется землеотвод. Есть место для парковки автотранспорта.

Рядом размещаются президентский дом и археологический парк. Хорошая транспортная привязка к остальным районом города (троллейбусные маршруты 10,14;автобусы, маршрутное такси и др.). Прекрасный вид на море, до которого всего 30 метров. Строение требует внутренней отделки и косметического ремонта. Объект находится в частной собственности, аренда земли на 49 лет.

Общий вид

Предлагается следующий вариант использования объекта.

Наименование проекта: инвестиционный проект приобретения и реконструкции отдельно стоящего здания под культурно — развлекательный центр.

Стадия разработки: Предварительное технико-экономическое обоснование целесообразности приобретения и реконструкции объекта, расчет предполагаемых доходов и расходов по реконструкции и внедрению.

Цель проекта — Экономическое обоснование целесообразности приобретения и реконструкции отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу г. Севастополь, ул. Героев Сталинграда. Предварительная оценка будет производиться, исходя из следующей схемы обустройства культурно – развлекательного центра.

план обустройства первого этажа

Схема 1 – план обустройства первого этажа

 план обустройства второго этажа

Схема 2 – план обустройства второго этажа

Обзор рынка недвижимости:

Рассматривая ситуацию, сложившуюся к нынешнему лету на рынке нежилой недвижимости Севастополя, к которой относятся торговые и офисные помещения, объекты производственного и складского назначения, специалисты высказывают одинаковое мнение о спросе, предложениях и ценах.

Современный рынок недвижимости Украины притягивает внимание не только покупателей недвижимости, приобретающих объекты недвижимости для удовлетворения личных потребностей и развития бизнеса, но и заинтересованных инвесторов из других отраслей, которые стремятся найти новые сферы приложения капитала. И причина тут не только и не столько в диверсификации имеющихся рисков, но и в том , что развивающийся рынок недвижимости способен обеспечить норму прибыли гораздо выше, чем развитый рынок с устоявшейся конъюнктурой.

Анализ данных, полученных в ходе исследования рынка доходной недвижимости, говорит о существовании довольно устойчивого покупательного спроса. В первую очередь на такие объекты как офисы, магазины. Затем идут цеха, склады, объекты производственного назначения. Площади объектов, рассматриваемые покупателями находятся в диапазоне от 20-1500 кв. м. Предпочтение отдается объектам со средней площадью от 100 до 400 кв. м. Что касается торговых помещений и помещений предприятий общепита, то здесь несомненными ценообразующими факторами является местоположение объектов, близость их к основным транспортным путям, разветвленность торговой инфраструктуры в районе размещения объекта, а также планировка объекта (размеры торговых площадей, наличие складских и подсобных помещений, подвалов и т.д.). Следуя из вышесказанного можно с уверенностью сказать , что рынок нежилой недвижимости активно функционирует и развивается несмотря на происходящие негативные факторы в экономике.

Анализ общих тенденций и спроса на рынке недвижимости, технических характеристик, местоположения объекта недвижимости позволяет утверждать, что при проведении реконструкции и внутренней отделки объект может функционировать как культурно-развлекательный центр, обеспечивая высокий уровень доходности на вложенный капитал.

Общий вид прилегающей территории

Для оценки целесообразности приобретения и внедрения объекта в эксплуатацию необходимо рассчитать чистые денежные потоки:

1. Расчет суммы доходов генерируемых объектов в процессе эксплуатации (расчет суммы доходов взят в среднем по аналогичным объектам, действующим в 2002-2003 года):


Летняя площадка(2эт) и площадка бара на улице

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

кол-во столиков летн.площ (2 этаж)

10

штук

кол-во столиков на улице

18

штук

кол-во человек за столиком

4

чел.

сменность столиков

3

пары за день

итого людей в день

336

чел.

средняя оплата со столика за смену

100-300

грн.

средняя оплата 1 человека

50

грн.

итого оплата в день

16800

грн.

процент прибыли с 1 человека

30;40

%

получаемая прибыль в день

5880

грн.

прибыль за месяц

176400

грн.

доход за месяц

504000

грн.

Сезон получения 75% прибыли

3

мес.

прибыль за 3 месяца (июнь, июль,авг.)

396900

грн.

Сезон получения 75% дохода

3

мес.

доход за 3 месяца (июнь, июль,авг.)

1134000

грн.

коэффициент, понижающий прибыль (доход) за весенние месяцы и сент., окт.

25

%

Прибыль за весенние месяцы и сент., окт.

220500

грн.

Доход за весенние месяцы и сент., окт.

756000

грн.

Итого годовая прибыль

617400

грн.

Итого годовой доход

1890000

грн.

Итого годовая прибыль

116491

$

Итого годовой доход

356604

$

     

Площадки кафетерия на 1 и 2 этажах

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

кол-во столиков кафетерий (2этаж)

8

штук

кол-во человек за столиком (2 этаж)

4

чел.

кол-во человек кафетерий 1 этаж

10

чел.

кол-во человек кафетерий 2 этаж

32

чел.

сменность столиков

4

пары за день

итого людей в день

168

чел.

оплата 1 человека

5-20

грн.

средняя оплата 1 человека

12,5

грн.

итого оплата в день

2100

грн.

процент прибыли с 1 человека

30;40

%

получаемая прибыль в день

735

грн.

прибыль за месяц

22050

грн.

доход за месяц

63000

грн.

Сезон получения 75% прибыли

3

мес.

прибыль за 3 месяца(июнь, июль,авг.)

49612,5

грн.

Сезон получения 75% дохода

3

мес.

доход за 3 месяца(июнь, июль,авг.)

141750

грн.

коэффициент, понижающий прибыль(доход) в остальных месяцах

0-50

%

средний коэффициент

25

%

Прибыль за остальные месяцы

49612,5

грн.

Доход за остальные месяцы

141750

грн.

Итого годовая прибыль

99225

грн.

Итого годовой доход

283500

грн.

Итого годовая прибыль

18722

$

Итого годовой доход

53491

$

 2. Для расчета показателей окупаемости проекта, производится расчет текущих расходов на содержание объекта с момента оформления права собственности. Планирование расходов на содержание здания осуществляется по следующим элементам расходов:

а) оплата персонала;
б) расходы на осуществление деятельности ресторана, летних площадок и кафетерия, включая оплату сотрудников, занятых в обслуживании клиентуры, расходы на закупку и доставку продуктов питания;в) прочие текущие расходы (включая рекламную компанию, маркетинговые исследования по региону и т.д.). Рассчитаем расходы на оплату труда, исходя из аналогичных заработных плат по подобным учреждениям:

Штатное расписание

кол-во человек

Оклад ($)

Годовой оклад ($)

директор

1

200

2400

персонал вест.

2

60

720

подсобные раб.

4

120

1440

-гл.бух.

1

150

1800

-мат.обязан.лицо

1

50

600

Ресторан

9

640

7680

-официанты (2*2)

4

200

2400

-повара

3

300

3600

-бармен

2

140

1680

Летн. Площадки

18

1110

13320

-официанты (6*2)

12

600

7200

-повара

2

150

1800

-бармен

4

360

4320

Кафетерии

10

470

5640

-официанты (3*2)

6

240

2880

-повара

2

150

1800

обслуж.персонал

2

80

960

Итого персонала

46

 

33600

Предполагаемые расходы на осуществление деятельности ресторана, летних площадок и кафетерия, включая оплату сотрудников, занятых в обслуживании клиентуры, расходы на закупку и доставку продуктов питания и прочие расходы составят:

Текущие расходы в год

Сумма

Ед.изм-я

ФОТ работников админ.сферы

6960

$

Продукты

187099

$

Накладные расходы (с учетом оплаты труда раб.ресторана, летн.площ., кафетерия)

240379

$

Итого текущих расходов в месяц

434437

$

Прочие текущие расходы(20%)

86887

$

Итого текущие расходы(год)

521324

$

 Поскольку в дальнейшем анализ эффективности проекта осуществляется на основании рассчитанного показателя дисконтированного денежного потока, необходимо осуществить расчет денежного потока, состоящего из прибыли:

Расчет годовой величины прибыли

Сумма

Ед.изм-я

Итого доходы

650394

$

Итого расходы

521324

$

Прибыль

129070

$

 Для определения экономической целесообразности (расчета суммы необходимых инвестиций) необходимо определить уровень затрат на предварительную подготовку и ввод объекта в эксплуатацию с учетом стоимости приобретения и планом обустройства культурно-развлекательного центра. Но для осуществления дальнейших расчетов расходы ($200-300 на 1 квадратный метр здания) могут быть использованы в качестве базовых данных при определении необходимого объема инвестиций в капитальный ремонт объекта.

Расчет суммы расходов на покупку и введение объекта

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

Стоимость здания

300000

$

Предварительная стоимость

231000

$

в т.ч.

   

кухня

30000

$

бар.стойка + стулья

20000

$

вестибюль

5000

$

технич.помещения

10000

$

ресторан

15000

$

разное(с учетом выносных столиков)

25000

$

Ремонт с учетом стен, окон, потолков (420*300у.е.)

126000

$

Итого расходов на покупку и предв.подг.

531000

$

Расчет экономической целесообразности проекта

Показателями, характеризующими эффективность любого инвестиционного проекта, являются:

-         чистая приведенная стоимость (NPV);

-         срок окупаемости (РР) .

Каждому из названных показателей соответствует определенный критерий:

-         инвестиционный проект считается рентабельным, если выполняется условие положительности показателя чистой приведенной стоимости (NPV>0);

-         средний срок окупаемости на подобные объекты по Украине колеблется от 8 до 10 лет.

Показатель чистой приведенной стоимости, так же как и срок окупаемости будет рассчитываться, исходя из ожидаемой инфляции (приблизительно 17%): 

годы

Расходы

Доходы

ДП

Коэф.диск-я

ДДП

Кумулл.ДП

0

531000

 

-531000

1

-531000

 

1

521324

650394

129070

0,8547

110316,11

-420683,89

2

521324

650394

129070

0,7305

94287,27

-326396,62

3

521324

650394

129070

0,6244

80587,41

-245809,20

4

521324

650394

129070

0,5337

68878,13

-176931,07

5

521324

650394

129070

0,4561

58870,20

-118060,87

6

521324

650394

129070

0,3898

50316,41

-67744,47

7

521324

650394

129070

0,3332

43005,48

-24738,99

8

521324

650394

129070

0,2848

36756,82

12017,83

9

521324

650394

129070

0,2434

31416,08

43433,91

10

521324

650394

129070

0,2080

26851,35

70285,27

Срок окупаемости

8,67

NPV(17%)

70285,27

Объем финансирования по проекту составляет – 531000 у.е.

Проект рассчитан на 8 — 9 лет. Необходимо отметить, что средний срок окупаемости подобных объектов в Украине находится в промежутке от 8 до 10 лет.

Возврат инвестиционных средств (планируемый денежный поток – прибыль) – 129070 у.е. в год

Очевидно, что проект выгоден как по сроку окупаемости (в рамках среднего по Украине), так и по чистой приведенной стоимости (NPV превышает критическое значение, равное 0).

Установленный уровень цен за услуги привлекателен для потребителей. Повышение качества услуг и разработанная рекламная компания по продвижению услуг на рынок позволят обеспечить плановый доход и возможность дополнительного прироста прибыли за счет организации совместной летней танцевальной площадки,.

Выгодность капиталовложений основывается на наличии в данном районе устойчивого спроса на предоставляемые услуги, потребностями рынка, обеспечивающими стабильную прибыль, ориентацией на потенциального потребителя (деловые люди, отдыхающие, туристы, студенты и жители г.Севастополя).  

Потенциальными покупателями услуг являются:

·        деловые и обеспеченные люди

·        отдыхающие и туристы

·        студенты

·        жители района города Севастополя и других городов Крыма.

Повышение конкурентоспособности будет достигаться за счет:

·        контроля за качеством обслуживания;

·        увеселительных программ;

·        уделения большого внимания рекламе и другим методам продвижения услуг.

Основной источник возврата долга — выручка от деятельности культурно-развлекательного центра.

Главной гарантией получения стабильных прибылей является то, что направление деятельности культурно-развлекательного центра относится к удовлетворению нужд отдыхающих и туристов, нуждающихся в хорошем отдыхе и сервисных услугах, а также деловых людей, жителей Севастополя и других городов Крыма.

Экономика планирования определена специалистами на высокое получение доходов, которые в несколько раз перекрывают не только строительство культурно-развлекательного центра, но и внутреннее обеспечение затрат, так как существует большая разница между себестоимостью услуг и ценой продажи услуг.

 

 
 

 


Поиск по сайту

Признание 2004
Best CEREAN 2004

Агентство недвижимости "МУЛЬТИДОМ" работает на рынке недвижимости города Севастополя и Крыма более 10 лет. Имеется большой офис в центральной части города, 10 филиалов в крупных районах Севастополя и других городах Крыма, единая компьютерная информационная сеть, связывающая филиалы с центральным офисом.

  

Новости рынка недвижимости

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» средний возраст ипотечных заемщиков на вторичном рынке Московского региона увеличился по сравнению с ...
В 2017 году 52% всех сделок на рынке новостроек Новой Москвы было заключено в пяти жилых комплексах, подсчитали эксперты в «Метриум Групп». При этом ...
Самым дорогим районом по аренде квартир в Санкт-Петербурге оказался Центральный, а самым дешевым – Кронштадский. Это выяснили специалисты ...
Согласно данным Экспертного бюро «Сперанский» последний раз активная ценовая динамика на загородном рынке наблюдалась еще в первом квартале 2015 ...
Сейчас до окончания срока действия упрощенной регистрации прав на дома осталось менее двух недельПредседатель комитета по государственному ...
Структурами холдинга "Ренова" разработан бизнес-план застройки территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону с объемом инвестиций более 200 млрд ...
Ремонт и покупка дома или квартиры вошли в число самых популярных трат россиян в 2018 году, говорится в исследовании ВЦИОМа."Чаще всего предполагаемы
В рамках программы размещения болельщиков на Чемпионате мира по футболу, который пройдет в России летом 2018 года, построено 14 новых гостиниц, ...
Правительство Петербурга и футбольный клуб "Зенит" подписали концессионное соглашение о передаче в управление стадиона на Крестовском острове, ...
Ставки ипотечного кредитования в США на этой неделе достигли максимального уровня почти за четыре года — с апреля 2014 года, говорится в ...