МУЛЬТИДОМ. Вся недвижимость Крыма

ПОИСК




Ипотека

Новости агентства
18.01.2019
Думские депутаты внесли на рассмотрение Госдумы документ, продлевающий до конца 2022 года освобождение от выплаты государственной пошлины за регистрацию ранее возникших прав на недвижимость в Крыму.
17.01.2019
Современный рынок предлагает множество вариантов приобретения загородного жилья: и готовые дома коттеджных поселках, и земельные участки под застройку с подрядом и без, и загородные дома на «вторичке», в том числе и недостроенные. Цены на недострой, как правило, существенно ниже, а затраты на достройку дома, если часть работ уже выполнена, могут оказаться значительно меньше, чем на строительство «с нуля». Однако и обольщаться на этот счет тоже не стоит: в процессе «доведения до ума» неизбежны доработки и переделки, возможно, исправление ошибок проектировщиков и строителей. Все это может существенно удорожать завершение строительства. Поэтому решать, купить или не купить недострой, надо только после консультации со специалистами.
16.01.2019
В Крыму стали чаще регистрировать права собственности на недвижимое имущество на основании договоров мены
MyRealty
База объявлений недвижимости Украины


Приобретение и использование отдельно стоящего здания под
культурно-развлекательный центр. Севастополь. Омега.

Предлагается к продаже уникальное двухэтажное помещение в парковой зоне бухты Омега (город Севастополь), данная зона является центром отдыха и развлечений многочисленных туристов и севастопольцев, как в дневное, так и в ночное время. Объект находится в современном архитектурном комплексе культурно-развлекательных сооружений на новой городской набережной:

Общая площадь 420 кв.м. с прилегающим участком земли 0,15 га. Помещение и прилегающую территорию можно использовать под бар, ресторан, торгово-развлекательный комплекс. К зданию подведены все коммуникации, имеется землеотвод. Есть место для парковки автотранспорта.

Рядом размещаются президентский дом и археологический парк. Хорошая транспортная привязка к остальным районом города (троллейбусные маршруты 10,14;автобусы, маршрутное такси и др.). Прекрасный вид на море, до которого всего 30 метров. Строение требует внутренней отделки и косметического ремонта. Объект находится в частной собственности, аренда земли на 49 лет.

Общий вид

Предлагается следующий вариант использования объекта.

Наименование проекта: инвестиционный проект приобретения и реконструкции отдельно стоящего здания под культурно — развлекательный центр.

Стадия разработки: Предварительное технико-экономическое обоснование целесообразности приобретения и реконструкции объекта, расчет предполагаемых доходов и расходов по реконструкции и внедрению.

Цель проекта — Экономическое обоснование целесообразности приобретения и реконструкции отдельно стоящего двухэтажного здания, расположенного по адресу г. Севастополь, ул. Героев Сталинграда. Предварительная оценка будет производиться, исходя из следующей схемы обустройства культурно – развлекательного центра.

план обустройства первого этажа

Схема 1 – план обустройства первого этажа

 план обустройства второго этажа

Схема 2 – план обустройства второго этажа

Обзор рынка недвижимости:

Рассматривая ситуацию, сложившуюся к нынешнему лету на рынке нежилой недвижимости Севастополя, к которой относятся торговые и офисные помещения, объекты производственного и складского назначения, специалисты высказывают одинаковое мнение о спросе, предложениях и ценах.

Современный рынок недвижимости Украины притягивает внимание не только покупателей недвижимости, приобретающих объекты недвижимости для удовлетворения личных потребностей и развития бизнеса, но и заинтересованных инвесторов из других отраслей, которые стремятся найти новые сферы приложения капитала. И причина тут не только и не столько в диверсификации имеющихся рисков, но и в том , что развивающийся рынок недвижимости способен обеспечить норму прибыли гораздо выше, чем развитый рынок с устоявшейся конъюнктурой.

Анализ данных, полученных в ходе исследования рынка доходной недвижимости, говорит о существовании довольно устойчивого покупательного спроса. В первую очередь на такие объекты как офисы, магазины. Затем идут цеха, склады, объекты производственного назначения. Площади объектов, рассматриваемые покупателями находятся в диапазоне от 20-1500 кв. м. Предпочтение отдается объектам со средней площадью от 100 до 400 кв. м. Что касается торговых помещений и помещений предприятий общепита, то здесь несомненными ценообразующими факторами является местоположение объектов, близость их к основным транспортным путям, разветвленность торговой инфраструктуры в районе размещения объекта, а также планировка объекта (размеры торговых площадей, наличие складских и подсобных помещений, подвалов и т.д.). Следуя из вышесказанного можно с уверенностью сказать , что рынок нежилой недвижимости активно функционирует и развивается несмотря на происходящие негативные факторы в экономике.

Анализ общих тенденций и спроса на рынке недвижимости, технических характеристик, местоположения объекта недвижимости позволяет утверждать, что при проведении реконструкции и внутренней отделки объект может функционировать как культурно-развлекательный центр, обеспечивая высокий уровень доходности на вложенный капитал.

Общий вид прилегающей территории

Для оценки целесообразности приобретения и внедрения объекта в эксплуатацию необходимо рассчитать чистые денежные потоки:

1. Расчет суммы доходов генерируемых объектов в процессе эксплуатации (расчет суммы доходов взят в среднем по аналогичным объектам, действующим в 2002-2003 года):


Летняя площадка(2эт) и площадка бара на улице

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

кол-во столиков летн.площ (2 этаж)

10

штук

кол-во столиков на улице

18

штук

кол-во человек за столиком

4

чел.

сменность столиков

3

пары за день

итого людей в день

336

чел.

средняя оплата со столика за смену

100-300

грн.

средняя оплата 1 человека

50

грн.

итого оплата в день

16800

грн.

процент прибыли с 1 человека

30;40

%

получаемая прибыль в день

5880

грн.

прибыль за месяц

176400

грн.

доход за месяц

504000

грн.

Сезон получения 75% прибыли

3

мес.

прибыль за 3 месяца (июнь, июль,авг.)

396900

грн.

Сезон получения 75% дохода

3

мес.

доход за 3 месяца (июнь, июль,авг.)

1134000

грн.

коэффициент, понижающий прибыль (доход) за весенние месяцы и сент., окт.

25

%

Прибыль за весенние месяцы и сент., окт.

220500

грн.

Доход за весенние месяцы и сент., окт.

756000

грн.

Итого годовая прибыль

617400

грн.

Итого годовой доход

1890000

грн.

Итого годовая прибыль

116491

$

Итого годовой доход

356604

$

     

Площадки кафетерия на 1 и 2 этажах

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

кол-во столиков кафетерий (2этаж)

8

штук

кол-во человек за столиком (2 этаж)

4

чел.

кол-во человек кафетерий 1 этаж

10

чел.

кол-во человек кафетерий 2 этаж

32

чел.

сменность столиков

4

пары за день

итого людей в день

168

чел.

оплата 1 человека

5-20

грн.

средняя оплата 1 человека

12,5

грн.

итого оплата в день

2100

грн.

процент прибыли с 1 человека

30;40

%

получаемая прибыль в день

735

грн.

прибыль за месяц

22050

грн.

доход за месяц

63000

грн.

Сезон получения 75% прибыли

3

мес.

прибыль за 3 месяца(июнь, июль,авг.)

49612,5

грн.

Сезон получения 75% дохода

3

мес.

доход за 3 месяца(июнь, июль,авг.)

141750

грн.

коэффициент, понижающий прибыль(доход) в остальных месяцах

0-50

%

средний коэффициент

25

%

Прибыль за остальные месяцы

49612,5

грн.

Доход за остальные месяцы

141750

грн.

Итого годовая прибыль

99225

грн.

Итого годовой доход

283500

грн.

Итого годовая прибыль

18722

$

Итого годовой доход

53491

$

 2. Для расчета показателей окупаемости проекта, производится расчет текущих расходов на содержание объекта с момента оформления права собственности. Планирование расходов на содержание здания осуществляется по следующим элементам расходов:

а) оплата персонала;
б) расходы на осуществление деятельности ресторана, летних площадок и кафетерия, включая оплату сотрудников, занятых в обслуживании клиентуры, расходы на закупку и доставку продуктов питания;в) прочие текущие расходы (включая рекламную компанию, маркетинговые исследования по региону и т.д.). Рассчитаем расходы на оплату труда, исходя из аналогичных заработных плат по подобным учреждениям:

Штатное расписание

кол-во человек

Оклад ($)

Годовой оклад ($)

директор

1

200

2400

персонал вест.

2

60

720

подсобные раб.

4

120

1440

-гл.бух.

1

150

1800

-мат.обязан.лицо

1

50

600

Ресторан

9

640

7680

-официанты (2*2)

4

200

2400

-повара

3

300

3600

-бармен

2

140

1680

Летн. Площадки

18

1110

13320

-официанты (6*2)

12

600

7200

-повара

2

150

1800

-бармен

4

360

4320

Кафетерии

10

470

5640

-официанты (3*2)

6

240

2880

-повара

2

150

1800

обслуж.персонал

2

80

960

Итого персонала

46

 

33600

Предполагаемые расходы на осуществление деятельности ресторана, летних площадок и кафетерия, включая оплату сотрудников, занятых в обслуживании клиентуры, расходы на закупку и доставку продуктов питания и прочие расходы составят:

Текущие расходы в год

Сумма

Ед.изм-я

ФОТ работников админ.сферы

6960

$

Продукты

187099

$

Накладные расходы (с учетом оплаты труда раб.ресторана, летн.площ., кафетерия)

240379

$

Итого текущих расходов в месяц

434437

$

Прочие текущие расходы(20%)

86887

$

Итого текущие расходы(год)

521324

$

 Поскольку в дальнейшем анализ эффективности проекта осуществляется на основании рассчитанного показателя дисконтированного денежного потока, необходимо осуществить расчет денежного потока, состоящего из прибыли:

Расчет годовой величины прибыли

Сумма

Ед.изм-я

Итого доходы

650394

$

Итого расходы

521324

$

Прибыль

129070

$

 Для определения экономической целесообразности (расчета суммы необходимых инвестиций) необходимо определить уровень затрат на предварительную подготовку и ввод объекта в эксплуатацию с учетом стоимости приобретения и планом обустройства культурно-развлекательного центра. Но для осуществления дальнейших расчетов расходы ($200-300 на 1 квадратный метр здания) могут быть использованы в качестве базовых данных при определении необходимого объема инвестиций в капитальный ремонт объекта.

Расчет суммы расходов на покупку и введение объекта

Наименование

Кол-во

Ед.изм-я

Стоимость здания

300000

$

Предварительная стоимость

231000

$

в т.ч.

   

кухня

30000

$

бар.стойка + стулья

20000

$

вестибюль

5000

$

технич.помещения

10000

$

ресторан

15000

$

разное(с учетом выносных столиков)

25000

$

Ремонт с учетом стен, окон, потолков (420*300у.е.)

126000

$

Итого расходов на покупку и предв.подг.

531000

$

Расчет экономической целесообразности проекта

Показателями, характеризующими эффективность любого инвестиционного проекта, являются:

-         чистая приведенная стоимость (NPV);

-         срок окупаемости (РР) .

Каждому из названных показателей соответствует определенный критерий:

-         инвестиционный проект считается рентабельным, если выполняется условие положительности показателя чистой приведенной стоимости (NPV>0);

-         средний срок окупаемости на подобные объекты по Украине колеблется от 8 до 10 лет.

Показатель чистой приведенной стоимости, так же как и срок окупаемости будет рассчитываться, исходя из ожидаемой инфляции (приблизительно 17%): 

годы

Расходы

Доходы

ДП

Коэф.диск-я

ДДП

Кумулл.ДП

0

531000

 

-531000

1

-531000

 

1

521324

650394

129070

0,8547

110316,11

-420683,89

2

521324

650394

129070

0,7305

94287,27

-326396,62

3

521324

650394

129070

0,6244

80587,41

-245809,20

4

521324

650394

129070

0,5337

68878,13

-176931,07

5

521324

650394

129070

0,4561

58870,20

-118060,87

6

521324

650394

129070

0,3898

50316,41

-67744,47

7

521324

650394

129070

0,3332

43005,48

-24738,99

8

521324

650394

129070

0,2848

36756,82

12017,83

9

521324

650394

129070

0,2434

31416,08

43433,91

10

521324

650394

129070

0,2080

26851,35

70285,27

Срок окупаемости

8,67

NPV(17%)

70285,27

Объем финансирования по проекту составляет – 531000 у.е.

Проект рассчитан на 8 — 9 лет. Необходимо отметить, что средний срок окупаемости подобных объектов в Украине находится в промежутке от 8 до 10 лет.

Возврат инвестиционных средств (планируемый денежный поток – прибыль) – 129070 у.е. в год

Очевидно, что проект выгоден как по сроку окупаемости (в рамках среднего по Украине), так и по чистой приведенной стоимости (NPV превышает критическое значение, равное 0).

Установленный уровень цен за услуги привлекателен для потребителей. Повышение качества услуг и разработанная рекламная компания по продвижению услуг на рынок позволят обеспечить плановый доход и возможность дополнительного прироста прибыли за счет организации совместной летней танцевальной площадки,.

Выгодность капиталовложений основывается на наличии в данном районе устойчивого спроса на предоставляемые услуги, потребностями рынка, обеспечивающими стабильную прибыль, ориентацией на потенциального потребителя (деловые люди, отдыхающие, туристы, студенты и жители г.Севастополя).  

Потенциальными покупателями услуг являются:

·        деловые и обеспеченные люди

·        отдыхающие и туристы

·        студенты

·        жители района города Севастополя и других городов Крыма.

Повышение конкурентоспособности будет достигаться за счет:

·        контроля за качеством обслуживания;

·        увеселительных программ;

·        уделения большого внимания рекламе и другим методам продвижения услуг.

Основной источник возврата долга — выручка от деятельности культурно-развлекательного центра.

Главной гарантией получения стабильных прибылей является то, что направление деятельности культурно-развлекательного центра относится к удовлетворению нужд отдыхающих и туристов, нуждающихся в хорошем отдыхе и сервисных услугах, а также деловых людей, жителей Севастополя и других городов Крыма.

Экономика планирования определена специалистами на высокое получение доходов, которые в несколько раз перекрывают не только строительство культурно-развлекательного центра, но и внутреннее обеспечение затрат, так как существует большая разница между себестоимостью услуг и ценой продажи услуг.

 

 
 

 


Поиск по сайту

Признание 2004
Best CEREAN 2004

Агентство недвижимости "МУЛЬТИДОМ" работает на рынке недвижимости города Севастополя и Крыма более 10 лет. Имеется большой офис в центральной части города, 10 филиалов в крупных районах Севастополя и других городах Крыма, единая компьютерная информационная сеть, связывающая филиалы с центральным офисом.

  

Новости рынка недвижимости

По мнению экспертов компании Метриум, высокая динамика строительства на сегодняшний день является лучшей рекламой проекта.«Инновационные ...
Из 27 новых жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых стартовали в 2018 году, нулевую отметку на сегодняшний день ...
По оценкам экспертов компании ТЕХНОНИКОЛЬ, с каждым годом сближение отечественных и зарубежных рынков ощущается все сильнее. Евгений Спиряков. ...
По мнению экспертов проекта города-курорта Gatchina Gardens, действующие на сегодня строительные нормы и правила в России - это тот минимум, который ...
Дмитрий Медведев обнаружил, что бизнес задыхается от устаревших требований к бизнесу. Мы опросили экспертов рынка о том, какие требования ...
Вопреки поговорке «Где родился, там и пригодился» многие жители российских регионов мечтают обосноваться в столице. А «обосноваться», по нашим ...
Москва застраивается большими темпами. И жилых комплексов становится все больше и больше, каждый из которых старается приятно удивить своих ...
Эксперты группы компаний Active рассказали о причинах, которые могут оставить собственников жилья от повышения арендных ставок. Яков Волков, ...
Экономисты прогнозируют, что 2019 год будет непростым для России. Уже сейчас ясно, что цены вырастут на все без исключения товары, а зарплаты будут ...
Сложная экономическая ситуация заставляет людей “с руками” выходить в сегмент не только мелкого домашнего ремонта, который в народе зовется ...